取引で失敗しないために
取引に際し注意すべき事項を解説します
契約前に重要事項説明書を受領する
- 必ず重要事項説明書の説明を受領する
- 宅建業法上、不動産業者は、買主様に対して、契約前に、取引する物件について一定の重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を宅地建物取引士から交付させ、それを説明させなければなりません。
- 必ず契約前に交付を受け、確かめたいこと、疑問点等遠慮なく質問し、その説明をよく理解した上で、取引に入りましょう。 重要事項説明書に書いてある以外のことで説明を受けたこともメモしておきましょう。 口頭の説明の受領だけでは、後で「説明した」「聞いていない」といった水掛け論になるおそれがあります。
- 内容は間違いはないか。 重要事項説明書に書いてあることと、今までにあなたが調べたことを比較し、記載事項に間違いがないか確認しましょう。
契約時の心構え
- 契約は大事な事柄です 不動産は、購入するときも売却するときも、契約書の内容を十分確認しておく必要があります。 契約書を読んで意味が不明または納得のいかないことが書いてあったら、納得できるまで聞いて契約しましょう。 ◇契約時の留意点
- 印鑑は必ず自分で押すこと 「印鑑を貸してください」といわれて渡したところ、承知していない書類を作られ、被害にあう可能性もあります。
- 拇印や署名だけでも契約書は有効 「印鑑を押さないのだから心配いりませんよ」と言われ、拇印を押した、署名だけした、何れも契約行為として有効とされます、ご注意を。
- 契約する時期について 土地造成工事や建物建築工事が完了していない宅地や建物の売買は、宅地造成の許可や建築確認許可等があった後でなければ、売買契約できません。(宅建業法上の規定です)これらの許可や確認等を受けているかどうかを確かめてから契約しましょう。
手付金の保全措置について
◇手付金等を支払うとき
売主が不動産業者の場合で、売主が倒産して物件の引渡しが受けられない等の事態が発生した場合でも、買主が支払った手付金については返還を受けることができるようにするため、売主業者に一定金額以上の手付金等を支払う場合には、保全措置を講じてもらいます。(宅建業法上の義務です)
売買代金の10％（造成工事や建築工事が未完成の場合は5％）または1,000万円を超える手付金等（契約日以降物件引渡し前までに支払う手付金のほか中間金等を含む）を支払う場合は、保証機関の発行した保証書を売主業者から受領します。
〇保証書等の交付がないときは、手付金等の支払いを拒むことができます。
具体的な保全措置には、次の種類があります。
どの措置をとるのか業者から説明を受け確認します。
- 国土交通大臣の指定を受けた信用保証会社等が、業者との保証委託契約に基づき保証するもの。
- 保険会社が、業者との保証保険契約に基づき保証するもの。
- 業者と国土交通大臣が指定する指定保管機関との間で、手付金等寄託契約を、また業者と買主との間で質権設定契約を結び、手付金を保全するもの。（工事完了物件の売買に限る） 尚、手付金等の額が上記の一定金額以下の場合や買主への所有権移転登記がされた場合は、保全措置の対象になりません。 ◇取引するために一定の届出や許可が必要な場合がありますので不安の際は、宅建協会本部へお問合せください。
契約解除について
◇契約を解除するときは、より高度の判断が必要です
契約が成立した以上は、その効力を一方的に否定することはできません。契約は本来守るべきものだからです。
解約が本当に得策なのかを冷静に考えるべきです。
しかし、どうしてもという場合は、次のようなことを参考にしてください。
◇法律の規定に基づいた解除
1 クーリング・オフ制度
- 解除のできる場合 売主が業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだ場合は、業者から書面によりクーリング・オフ制度について告げられたその日から8日以内に限り、書面を発信すれば無条件で契約の解除ができます。
- 解除のできない場合 物件の引渡しを受け、且つその代金を全部支払ってしまった場合は、クーリング・オフによる解除はできません。 また次の場所で契約した場合にもクーリング・オフによる解除はできません。
- 業者の主たる事務所（本店）・従たる事務所（支店）
- 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所
- 10区画以上の一団の宅地か10戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所（但しテント張りや仮設小屋であればクーリング・オフで解除できます）
- 買主がその自宅か勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出た場合はその場所
2 契約違反による解除
買主が代金を支払ったにも関わらず、売主（業者）が物件の移転登記・引渡しを行わない場合、買主は民法に基づき、売主に債務の履行を求める催告をした上で（または催告とともに）解除する旨を通知して契約を解除することができます。
3 瑕疵担保責任による解除
宅地として買った土地に家が建築できない等、物件に瑕疵があり、契約をした目的が達成できない場合に限り、買主は契約を解除できます。
4 手付放棄による解除
- 手付放棄と倍返し 契約にあたり、買主から売主に対して手付金が交付されると、その手付は原則として解約手付と解されます。 売主または買主は、その相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、いつでも契約を解除することができます。 例えば100万円の手付を払っている場合、買主はその100万円を放棄すれば契約を解除できます。 売主は受取った100万円に同額を加算して200万円を買主に支払うことによって（手付倍返しの原則）契約の解除ができます。 しかし手付放棄により、多額の揖害を被ることになりますので、契約するにあたっては物件を充分調査し、後日解約するといったことが起きないような慎重さがたいせつです。
- 履行の着手があったときは解除できない 履行の着手とは、「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または庵行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」とされており、相手方に履行の着手がある場合は、手付放棄による契約の解除ができなくなります。履行の提供のための単なる前提行為は、履行の準備行為と呼ばれ、履行の着手には該当しません。 このあたりになると弁護士への相談も必要と思われます。